房地產全程策劃實踐系統
0. 項目概況
1. 項目市場策劃
1.1 項目周邊環境分析
⑴ 項目土地性質調查
★ 地輿地位
★ 地質地貌狀況
★ 土地面積及其紅線圖
★ 七通一平現狀
⑵ 項目用地周邊環境調查
★ 地塊周邊的建筑物
★ 綠化景觀
★ 天然景觀
★ 歷史人文景觀
★ 環境傳染狀況
⑶ 地塊交通前提調查
★ 地塊周邊的市政路網及其公共交通現狀、前景規劃
★ 項目對外水、陸、空交通狀況
★ 地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀
⑷ 周邊市政配套設施調查
★ 購物場所
★ 文明教育
★ 醫療衛生
★ 金融服務
★ 娛樂、餐飲、活動
★ 生涯服務
★ 游樂休憩設施
★ 周邊可能存在的對項目不利的煩擾因素
★ 歷史人文區位影響
1.2 區域市場現狀及其趨勢判斷
⑴ 宏觀經濟運作狀況：
① 海內出產總值
★ 第一工業數目
★ 第二產業數量
★ 第三產業數量
★ 房地產所占比例及數量
② 中國房地產開發業景氣指數
③ 國度宏觀金融政策
★ 貨泉政策
★ 利率
★ 房地產按揭政策
④ 固定資產投資總額
★ 全國及項目所在地
★ 其中房地產開發比重
⑤ 社會消費品零售總額
⑥ 商品零售價格指數
★ 居民花費價格指數
★ 商品住宅價錢指數
⑦ 中國城市房地產合作網絡信息資源應用
⑵ 項目所在地房地產市場概況及政府相干的政策法規
★ 項目所在地的居民住宅狀態及比重
★ 政府對各類住宅的開發和流暢方面的政策法規
★ 政府對于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規
★ 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政計劃
⑶ 項目所在地房地產市場總體供求現狀
⑷ 項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異
⑸ 項目所在地商品住宅均勻價格走勢及市場價值發明
⑹ 商品住宅客戶形成及購買實態分析
★ 各種品位商品住宅客戶分析
★ 商品住宅客戶購置行動分析
1.3 土地SWOT分析
⑴ 項目地塊的上風
⑵ 項目地塊的劣勢
⑶ 項目地塊的機遇點
⑷ 項目地塊的要挾及艱苦點
1.4 項目價值分析
⑴ 商品住宅項目價值分析的基本方式和概念
① 商品住宅價值分析法——類比可實現價值分析法
1）選擇可類比項目
2）斷定該類樓盤價值實現的各要素及其在價值實現中的權重
3）分析可類比項目價值實現的各要素之特點
4）比較并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值
5）依據價值要素對比值判定本項目可實現的均價
② 類比可實現價值決議因素
1）類比土地價值：地段資源差異
★ 市政交通及直入交通的方便性的差別
★ 項目周邊環境的差異，包含
——周邊天然和綠化景觀的差異
——教導、人文景觀的差異
——各種污染水平的差異
——周邊社區素質的差異
★ 周邊市政配套便利性的差異
2）項目可晉升價值斷定
★ 建筑風格和立面的設計、材質
★ 單體戶型設計
★ 建筑空間布局和環藝設計
★ 小區配套和物業治理
★ 形象包裝和營銷策劃
★ 發展商品牌和實力
3）價值實現的經濟因素
★ 經濟因素
★ 政策因素
⑵ 類比競爭樓盤調研
★ 類比競爭樓盤基礎材料
★ 項目戶型構造詳析
★ 項目規劃設計及銷售資料
★ 綜合評判
⑶ 項目可實現價值分析
① 類比樓盤分析與評估
② 項目價值類比分析
1）價值提升和實現因素對照分析
2）項目類比價值盤算
1.5 項目市場定位
⑴ 市場定位
1）區域定位
2）主力客戶群定位
⑵ 功能定位
⑶ 建筑風格定位
1.6 開發節奏倡議
⑴ 影響項目開發節奏的基本因素
★ 政策法規因素
★ 地塊狀況因素
★ 發展商操作程度因素
★ 資金投放量及資金回收要求
★ 銷售策略、銷售政策及價格把持因素
★ 市場供求因素
★ 上市時光請求
⑵ 項目開發節奏及成果猜測
★ 項目開發步驟
★ 論斷
2. 項目規劃設計謀劃
2.1 總體規劃
⑴ 項目地塊概述
★ 項目所屬區域現狀
★ 項目臨界四處狀態
★ 項目地貌狀況
⑵ 項目地塊情形分析
★ 發展商的初步規劃及假想
★ 影響項目總體規劃的不可變的經濟技巧因素
★ 土地SWOT分析在總體規劃上的利用或躲避
★ 項目市場定位下的主要經濟指標參數
⑶ 建筑空間布局
★ 項目總體平面規劃及其解釋
★ 項目功效分區示意及闡明
⑷ 途徑系統布局
① 地塊周邊交通環境示意
★ 地塊周邊根本路網
★ 項目所屬區域道路建設及將來發展狀況
② 項目道路設置及其說明
★ 項目重要出進口設置
★ 項目主要干道設置
★ 項目車輛分流情況說明
★ 項目泊車場安排
⑸ 綠化系統布局
① 地塊周邊景觀環境示意
★ 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描寫
★ 項目所屬地區市政規劃布局及未來發展方向
② 項目環藝規劃及說明
★ 項目綠化景觀系統分析
★ 項目主要公共場合的環藝設計
⑹ 公建與配套系統
① 項目所在地周邊市政配套設施考察
② 項目配套功能配套及部署
③ 公共修建外破面設計提示
★ 會所外立面設計提示
★ 營銷中心外立面設計提示
★ 物業管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示
★ 其余公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示
④ 公共建造平面設計提醒
⑤ 公共建筑風格設計的特殊提示
⑥ 項目公共建筑外部環境概念設計
⑺ 分期開發
★ 分期開發思路
★ 首期開發思路
⑻ 分組團開發強度
2.2 建筑風格定位、色彩方案
⑴ 項目總體建筑風格及色彩規劃
★ 項目總體建筑風格的構思
★ 建筑顏色打算
⑵ 建筑單體外立面設計提示
① 商品住宅房外立面設計提示
★ 多層、小高層、高層外立面設計提示
★ 不同戶型的別墅外立面設計提示
★ 針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面部分設計提示
★ 其他特別設計提示
② 貿易物業修筑作風設計提示
2.3 主力戶型選擇
⑴ 項目所在區域同類樓盤戶型比較
⑵ 名目業態剖析及項目戶型配置比例
⑶ 主力戶型設計提示
★ 個別住宅套房戶型設計提示
★ 躍式、復式、躍復式戶型設計提示
★ 別墅戶型設計提示
⑷ 商業物業戶型設計提示
★ 商業裙樓平面設計提示
★ 商場樓層平面設計提示
★ 寫字樓平面設計提示
2.4 室內空間布局裝修概念提示
⑴ 室內空間布局提示
⑵ 公共空間主題抉擇
⑶ 庭院景觀提示
2.5 環境規劃及藝術風格提示
⑴ 項目周邊環境調查跟分析
⑵ 項目總體環境規劃及藝術風格構想
★ 地塊已有的做作環境利用
★ 項目人文環境的營造
⑶ 項目各組團環境概念設計
★ 組團內綠化及園藝設計
★ 組團內共享空間設計
★ 組團內雕塑小品設計提示
★ 組團內椅凳造型設計提示
★ 組團內宣揚專欄、導視體系位置設定提示
⑷ 項目公共建筑外部環境概念設計
★ 項目主入口環境概念設計
★ 項目營銷核心外部環境概念設計
★ 項目會所外部環境概念設計
★ 項目營銷示范中央沿途可營造環境概念設計
★ 針對本項目標其他公共環境概念設計
2.6 公共家具概念設計提示
⑴ 項目周邊同類樓盤公共家具陳設
★ 營銷中央大堂
★ 管理辦公室
⑵ 本項目公共家具概念設計提示
2.7 公共裝潢資料取舍領導
⑴ 項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比擬
⑵ 本項目公共裝飾材料挑選指點及裝修風格構思
⑶ 項目營銷示范單位裝修概念設計
★ 客廳裝修概念設計
★ 廚房裝修概念設計
★ 主人房裝修概念設計
★ 兒童房裝修概念設計
★ 客房裝修概念設計
★ 室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示

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